محكمة النقض تحسم النزاع فى تاريخ اعتبار شاغلى العين فى حكم المستأجر الأصلى

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – فى أحدث أحكامها تطبيقاً لحكم الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية،

وغيرها بمحكمة النقض: “بعد وفاة المستأجر الأصلي يكون شاغلي العين (المستفيدين) قبل سنة 1977 في حكم المستأجر الأصلي،

فهذا لا يعني أكثر من حلولهم محله في كافة الحقوق التي تترتب علي العلاقة الإيجارية، ويمتد العقد بعد وفاتهما لمرة واحدة فقط” .

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 13688 لسنة 81 القضائية، برئاسة المستشار عبد الصمد محمد فريدي،

وعضوية المستشارين عبد الناصر محمد فراج، وصلاح الدين فتحي الخولي، ومحمد سمير محمود،

ومصطفى أحمد فتح الله، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد فرغلي، وأمانة سر أشرف الغنام.

 

الوقائع.. نزاع قضائى حول محل يستعمل (شادر أخشاب) مؤجر منذ عام 1944

الوقائع – على ما يبين من مطالعة الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعن،

الدعوى رقم 117 لسنة 2011 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 مايو 1944 والتسليم،

وقالوا بياناً لدعواهم إنه بموجب هذا العقد استأجر المرحوم “كامل. ع” – عم الطاعن – حانوت النزاع من مالكه السابق،

بقصد استعماله شادر أخشاب، وقد آلت ملكية عقار النزاع للمطعون ضدهم بالشراء وتمت حوالة الحق والتنازل لهم عن عقود الإيجار.

 

ملكية العقار تؤل لمشرين جُدد.. والمستأجر الأصلى يتوفى

 

وفى تلك الأثناء – توفى المستأجر الأصلي عام 1948 فإمتد العقد لشقيقه والد الطاعن الذي استعمل عين النزاع في ذات النشاط ،

حتى وفاته عام 2002 وخلفه نجله “عبد القادر” وبوفاته ينتهي عقد الإيجار لسبق امتداده مرة واحدة ،

عملاً بالقانون رقم 6 لسنة 1997 إلا أن الطاعن ظل شاغلاً له بدون وجه حق فأقاموا الدعوى، ثم وجه الطاعن،

دعوى فرعية بطلب ثبوت العلاقة الإيجارية المورثه – والده – شقيق المستأجر الأصلي لقبولهم ومن قبلهم سلفهم الأجرة منه،

وإصدار إيصالات باسمه ولامتداد العقد له بعد وفاة والده، حكمت المحكمة بالطلبات في الدعوى الأصلية وبرفض الدعوى الفرعية.

 

العقد يمتد لشقيق المستأجر الأصلى الذى توفى عام 2002 وخلفه (نجله)

 

ثم استأنف الطاعن هذا الحكم أمام محكمة استئناف المنصورة مأمورية الزقازيق بالاستئناف رقم 4199 لسنة 53 قضائية،

وبتاريخ 14 يونيو 2011 قضت المحكمة بالتأييد طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة،

مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة.

حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

 

وبوفاته ينتهي عقد الإيجار لسبق امتداده مرة واحدة عملاً بالقانون رقم 6 لسنة 1997

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل ما ينعى به الطاعن بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه،

الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول إنه قد تمسك أمام محكمة أول درجة،

بثبوت العلاقة الإيجارية المورثة علي (عطية. ع) عن عين النزاع ذلك أن المالك السابق لها ومن بعده ورثته،

ومن خلفهم المطعون ضدهم قد ارتضوا قيام هذه العلاقة بعد وفاة المستأجر الأصلي شقيق والده في 3 يوليو 1948 ،

وتعاملوا معه كمستأجر أصلي لها وقبلوا منه القيمة الإيجارية، وقد صدرت إيصالات سداد الأجرة منهم لمورثه،

باسمه وبوفاة الأخير – والده – يمتد عقد الإيجار إليه ولباقي الورثة المستفيدين لاستعمالهم عين النزاع في مزاولة ذات نشاط مورثهم.

ورثة المالك يقيمون دعوى طرد.. ونجل شقيق المستأجر الأصلى يقيم دعوى فرعية بامتداد العقد

 

وقدم تدليلاً على ذلك صورة ضوئية من إيصالات سداد الأجرة باسم مورثه منذ عام 1968 وحتى عام 1999 والتي لم يذكرها المطعون ضدهم،

وكذا كشف رسمي مستخرج من سجلات مصلحة الضرائب العقارية عن المدة من 1960 ،

وبعدها ثابت به أن مورثه هو الشاغل الحانوت النزاع وشهادة من شركة كهرباء شرق الزقازيق باسم مورثه وغيرها،

من المكاتبات والبيانات الصادرة من الجهات الحكومية باسم مورثه وعن ذات النشاط، إلا أن الحكم المطعون فيه قد أغفل تلك المستندات،

ودلالتها ولم يتناولها إيراداً أو رداً وقضى بانتهاء عقد الإيجار والتسليم على ما ذهب إليه من أن العقد سند الدعوى،

قد امتد من المستأجر الأصلي المورثه – والد الطاعن – فلا يمتد مرة أخرى بعد صدور القانون رقم 1 لسنة 1997 ،

وأن الطاعن تتجاوز قرابته الدرجة الثانية للمستأجر الأصلي في حين أن وفاته عام 1948 قبل العمل بها القانون،

ومن ثم فإنه يمتد العقد إليه وباقي الورثة بوفاة والده عام 2002 لمباشرة ذات النشاط وبعد هذا الامتداد هو الأول بعد العمل به،

فإن الطاعن يكون مما يتمتع بميزة الامتداد القانوني عملاً بالفقرة الثانية من المادة الأولى من ذات القانون بما يعيب الحكم المطعون ن فيه ويستوجب نقضه.

 

محكمتى أول وثانى درجة تقضيان بالطرد والإخلاء

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي في أساسه سديد ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة –

أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذ انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك،

إذا استندت المحكمة في اقتناعها على أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو على فهم الواقعة ،

التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة،

بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، كما أن إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداء الخصم وقدم دليله عليه ،

أو طلب تمكينه من إثباته بالطريق المناسب يترتب عليه بطلانه للقصور في أسبابه الواقعية.

 

نجل شقيق المستأجر الأصلى يقيم طعن أمام النقض

 

وبحسب “المحكمة”: وكان من المقرر – بقضاء هذه المحكمة – أن أحكام التشريعات لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ نفاذها،

ولا تنعطف آثارها على ما وقع قبلها ومع ذلك يجوز – في غير المواد الجنائية – النص في القانون على خلاف ذلك،

بما مفاده أنه ولئن كان الأصل في القانون أنه لا يسري إلا على الوقائع والمراكز القانونية التي تنشأ وتتم في الفترة،

من تاريخ العمل به إلى حين إلغائه إلا أنه يجوز للسلطة التشريعية أن تخرج على مبدأ عدم رجعية التشريع – في غير المواد الجنائية –

وتنص صراحة على سريانه على الماضي، وكان من المستقر عليه – بقضاء هذه المحكمة وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة،

للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها – أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 1 لسنة 1997 ،

بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه يستبدل بنص الفقرة الثانية من هذه المادة النص الآتي:

 

مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم

 

“فإذا كانت العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ،

ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً،

أو أقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً أو إناثاً من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم،

وفي الفقرة الثانية منه على أنه: ” اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين،

إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة ……”.

والنص في المادة الخامسة على أنه: ” ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره،

عدا الفقرة الأولى من المادة الأولي منه يعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه،

والنص في المادة الثانية من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 ،

على أنه اعتباراً من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لمرة واحدة ،

لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وليس ورثة ورثته، ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية،

فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته”.

 

 

المشرع حرص على قصر الامتداد القانوني على جيل واحد من المستفيدين

 

 

وتضيف “المحكمة”: مما مفاده وعلى ما أبانت عنه الأعمال التحضيرية للقانون أن قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته،

حتى الدرجة الثانية ممن يشغلون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ،

الحاصل في 9 سبتمبر 1977 بما مؤداه أن المشرع حرص على قصر الامتداد القانوني على جيل واحد من المستفيدين ،

من ورثة المستأجر الأصلي وسريان القانون 6 لسنة 1997 في نصوص الفقرة الأولى بأثر رجعي منذ ذلك التاريخ،

إذ أن المستفيد وإن كان في حكم المستأجر الأصلي فهذا لا يعني أكثر من حلوله محله في كافة الحقوق التي تترتب على العلاقة الإيجارية،

ولا يؤدي إلى تغيير صفته من كونه مستفيداً إلى مستأجر أصلي.

 

وأوضحت “المحكمة”: واعتباراً من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين،

إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين،

لا يستمر العقد الصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم، والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل،

وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثانية من لائحته التنفيذية بما مؤداه أن قيد امتداد العقد المنصوص عليه،

في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بعد وفاة المستأجر الأصلي لورثته حتى الدرجة الثانية ،

ممن يستعملون العين في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة يسري بأثر رجعي من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ،

الحاصل في 9 سبتمبر 1977 واعتباراً من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلي.

 

نص المادة الأولى والخامسة من القانون رقم 1 لسنة 1997

 

وتابعت: وكان مفاد نص المادة الأولى والخامسة من القانون رقم 1 لسنة 1997 يدل على أن مناط امتداد عقد الإيجار المزاولة،

نشاط تجاري أو صناعي أو حرفي أو مهني بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين،

في ذات نشاط مورثهم طبقاً للعقد حال حياته بالذات أو بواسطة نائب عنهم وذلك بالنظر إلى وقت امتداد عقد الإيجار،

باعتباره مناطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الزواج المالي والتجاري، فينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون لما كان ذلك،

وكان الثابت من الأوراق وفاة المستأجر الأصلي – عم الطاعن – بتاريخ 3 يوليو 1948 فإمتد عقد إيجار عين النزاع بعد الوفاة لشقيقه،

والد الطاعن قبل بدء العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 في هذا الصدد في 9 سبتمبر 1977 ،

وعلى نحو ما سلف ومن ثم يحق الامتداد لورثة الأخير بعد وفاته عام 2002 ومنهم – الطاعن.

ووفقا لـ”المحكمة”: وإن خالف الحكم الابتدائي والمؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإنهاء عقد الإيجار ،

والتسليم على سند من سبق امتداده المورثه والد الطاعن بعد وفاة شقيقه المستأجر الأصلي في عام 1948 ،

وأنه لا يتكرر امتداده للطاعن مرة ثانية بوفاة والده عام 2002، وذلك عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الأولى،

من القانون رقم 6 لسنة 1997 التي توجب الاستمرار لمرة واحدة فقط رغم أنها تسمح بانتقال حق الإجارة لورثته ،

ومنهم الطاعن لمرة واحدة بعد 27 مارس 1997 وبعد هذا هو الامتداد الأول لعقد إيجار عن النزاع بعد العمل بهذا القانون،

في 9 سبتمبر 1997 فإن الحكم المطعون فيه، إذ ذهب إلى اعتباره تكراراً للامتداد لمرة ثانية يكون قد أعمل حكمها بأثر رجعي،

على ما وقع قبل نفاذه من انتقال حق إجارة عين النزاع لوالد الطاعن بامتداد العقد إليه في عام 1948 لوفاة المستأجر الأصلي –

والسابق على بدء تاريخ العمل به – في هذا السند في حين أنه بوفاة والد الطاعن لاحقاً في عام 2002 يحق الامتداد لورثته ومنهم الطاعن ولمرة واحدة.

 

وهديا لما تقدم – فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ،

وقد حجبه ذلك عن بحث مدى توافر شروط انتقال الإجارة إلى الطاعن كأحد ورثة والده الممتد العقد إليه سابقاً،

باستعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم حتى وفاته وعما إن كان شقيق الطاعن المدعو ” عبد القادر ”

كان يستعمل حانوت النزاع لحسابه وبالإنابة عن باقي الورثة أشقائه خلفاً عن والده عام ،

2002 مما يعيبه بالقصور في التسبيب الذي جزء للخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك:

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة مأمورية الزقازيق،

والزمت المطعون ضدهم المصروفات، ومبلغ مانتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

مصدر الخبر | موقع برلماني