للملاك والمستأجرين.. حكم نهائى باعتبار كلمة “مشاهرة” هى “شهر واحد” فى عقد الإيجار.. المحكمة استندت على نص المادة 563 من القانون المدنى

أصدرت الدائرة العاشرة – بمحكمة استئناف طنطا – حكما فريدا من نوعه، باعتبار كلمة “مشاهرة” هى “شهر واحد” فى عقد الإيجار، مستندة على نص المادة 563 مدنى، حيث أرست المحكمة مبدأ قضائيا بأن تدخل القاضى لتحديد مدة عقد الإيجار من عند نفسه أمر غير صحيح قانونا.

صدر الحكم فى الاستئناف المقيد برقم 188 لسنة 47 قضائية – إيجارات بنها – برئاسة المستشار يحيى محمد، وعضوية المستشارين محمد محمد، وهشام محمد، وأمانة سر محمد شاكر.

الوقائع.. المالك يقيم دعوى طرد لانتهاء العلاقة الايجارية
تتمثل وقائع الدعوى فى أن المدعى أقام دعواه على المدعى عليه بطلب الحكم بانتهاء العلاقة الإيجارية بعقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 1998 بنهاية شهر نوفمبر سنة 2010 وتسليم المخزن المؤجر المبين بالصحيفة، والعقد خاليا من الأشخاص والشواغل، وقال بيانا لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1 يناير 1998 استأجر المدعى عليه من مورث المدعى مخزنا ملحقا بالدكان رقم 3 مبين بصحيفة الدعوى لقاء أجرة شهرية قدرها 140 جنيها، ومدة العقد مشاهرة، ولما كان المقرر أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو لمدة غير معينة اعتبر منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الآخر قبل نصف الشهر الأخير، وقد قام المدعى أعذار المدعى عليه فى 2 فبراير 2010 بانتهاء العلاقة الإيجارية فى نهاية شهر 11 سنة 2021 إلا أنه لم يستجب الأمر فقام بإقامة الدعوى.

وأثناء نظر الدعوى ادعى المدعى عليه فرعيا بموجب صحيفة طلب فيها الحكم أولا: فى الدعوى الأصلية برفضها وفى الدعوى الفرعية بقبولها شكلا وندب خبير ثانيا: القضاء بانعقاد عقد الإيجار سند الدعوى لمدة 59 عاما من تاريخ سريانه، وإلزام المدعى عليه بالمصاريف والأتعاب، تأسيسا على أن المتعاقدين انصرفت نيتهما إلى أن مدة العقد أطول مدة، وتم زيادة الأجر 60 جنيها، وثابت بالعقد أنه مستديم المدة أى مؤبد المدة، وأن العبرة فى تكييف العقود بما عناه المتعاقدون وأن الإيجار إذ كان مؤبدا فإنه تنتقص مدته إلى الحد الأقصى الذى يقدره القاضى، ولا تزيد مدته عن 60 سنة وأن عين التداعى لا يمكن فصلها عن الدكان الملحقة به، وأنها لا يمكن الفصل فى ذلك إلا لذى الخبرة لذا يلتمس المدعى ندب خبير.

المستأجر يثبت أن العقد مفتوح المدة بتدوين عبارة “العقد مستديم المدة” على هامشه
وفى تلك الأثناء – أدخل المدعى فرعيا جميع ورثة “ي. م”، كما أدخل “ل. ن” صفته المستأجر للدكان الملحق به المخزن، وقضت محكمة أول درجة أولا: فى الدعوى الأصلية برفضها وإلزام المدعى المصاريف، وثانياَ: فى الدعوى الفرعية بقبولها شكلاَ وبقبول إدخال المدخلين، وفى موضوع الدعوى الفرعية اعتبار أن مدة العقد المؤرخ 1 يناير 1998 هى 59 سنة تبدأ من تاريخ تحريره.

إلا أن المحكوم عليه – المدعى فى الدعوى الأصلية – طعن على هذا الحكم بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة مودعه قلم الكتاب ومعلنة للمستأنف عليهم طلب فى ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا وإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بانتهاء العلاقة الإيجارية بعقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 1998 بانتهاء شهر نوفمبر سنة 2010 وتسليم العين المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار سند الدعوى خالية من الأشخاص والشواغل لسبب مجمله الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله ومخالفته ذلك أن عبارة “العقد مستديم المدة” تفيد بأن مدة العقد غير محددة أو معينة وأن المادة 563/3 مدنى اعتبرت الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة وليس للمحكمة أن تفترض ما يخالف صراحة النص القانونى المقيد له وهذا مذهب الهيئة العامة لمحكمة النقض فى الطعنين رقمى 766، 773 لسنة 56 هيئة عامة.

الاستئناف تحذر من هوامش العقد وتعتبرها غير معمول بها
المحكمة فى حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف – وعما أثاره المستأنف فهو فى محله ذلك أن المقرر عملا بالمادة 563 مدنى أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهى بانقضاء هذه المدة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الأخر قبل نصف الشهر الأخير، ومفاد ذلك أنه إذا اتفق الطرفان على دوام عقد الإيجار إلى المدة التى يريدها أحدهما أو دوامه ما دام المستأجر يدفع الأجرة أو أن العقد مستديم المدة فإنه يكون فى حكم غير المعين المدة، وتكون العبرة بالمدة التى يعينها القانون وهى الفترة المعينة لدفع الأجرة ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد بـ 59 عاما ذلك أنه يمتنع على القاضى إعمالا للمادة 147 مدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون، ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد حد أقصى لمدة عقد الايجار كما فى حق الحكر ينص صراحة على ذلك ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى.

وبحسب “المحكمة” – لما كان ذلك وكان الثابت من عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998 أن مدة العقد مشاهرة وقد أثبت الطرفان بهامشه أن العقد مستديم المدة ومن ثم فإن العقد يعتبر غير معين المدة ولا محل لتدخل القاضى لتحديد مدة العقد بـ 59 عاماَ مع وجوب إعمال المادة 563 مدنى التى تعتبر أن الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة، ولما كان البين من عقد الايجار سند التداعى أن الأجرة المتفق عليها هى مبلغ 40 جنيها كل شهر، أى أن الفترة المعينة لدفع الأجر شهرا ومن ثم فإن مدة العقد تقدر بشهر تتجدد تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف نهايتها إلا بإبداء الرغبة فى إنهاء العقد.

المحكمة تعتبر العقد مشاهرة
ولما كان الثابت بالإنذار المعلن من المستأنف للمستأنف عليه بتاريخ 2 نوفمبر 2010 أن المستأنف نبه على المستأنف عليه بأنه لا يرغب فى استمرار العلاقة الايجارية بانتهاء شهر نوفمبر سنة 2010 ومن ثم التنبيه قد تم فى الميعاد وتكون الدعوى قائمة على سند صحيح من الواقع والقانون، مما كان ويستوجب إجابة المستأنف إلى طلباته الواردة بصحيفة افتتاح الدعوى ورفض الدعوى الفرعية، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر، وقضى برفض الدعوى الأصلية، وقبول الطلبات فى الدعوى الفرعية فإنه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون، مما يتعين إلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا بانتهاء عقد الإيجار.