أهم 10 أسئلة حول تعديلات قانون الشهر العقارى.. تقليص المستندات المطلوبة وكيف يسمح التشريع لواضعى اليد ومن لديه عقد ابتدائى بالتسجيل

أقر مجلس النواب تعديلات هامة على قانون الشهر العقارى بالموافقة على مجموع مواد القانون، والتى تتضمن تيسيرات وتسهيلات لإجراءات تسجيل العقارات، والتى بدأت بتقليص مدة البت فى طلب التسجيل إلى 30 يوما بعدما كانت تصل إلى سنتين، وتحديد مدة لفحص التظلم حال رفض طلب الشهر، كما تم تحديد مستندات محددة لكل حالة من حالات التسجيل سواء كانت لعقار بوضع يد أو بعقد ابتدائى أو بملكية، ومنعا للتحايل والتلاعب وتعطيل مصالح المواطنين تم تشديد عقوبة تقديم مستندات مزورة إلى سنة حبس وغرامة 50 ألف جنيه.

 

س1: ما وسيلة تقديم طلب الشهر؟
جـ: أجازت التعديلات تقديم طلب التسجيل إلكترونيا، بالإضافة إلى التقديم الورقى، كما جاء فى المادة (21)، والتى نصت على أن تقدم طلبات الشهر للمأمورية التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها على النموذج الذى يصدر به قرار من وزير العدل، ويجب أن يكون موقعاً على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام كما يمكن تقديم الطلب إلكترونياً على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية.

 

س2: ما المستندات المطلوب ارفاقها بطلب التسجيل؟
جـ: حددت المادة رقم (22) المستندات المطلوب إرفاقها بطلب الشهر كما يلى:

أولاً: البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها.

ثانياً: خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أى مستند رسمى آخر يحمل ذات البيانات.

ثالثاً: السند القانونى لطلب التسجيل.

رابعاً: إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل -إن وجدت- وذلك كله على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية.

أما وجه التيسير فيتلخص فى أن التعديل الذى تم على المادة رقم (22) حذف 3 بنود خاصة بالمستندات، وهى بنود خامسا وسادسا وسابعا كانت موجودة بالمادة بالقانون القائم قبل التعديل، والتى كانت مطلوب من المواطن إرفاقها بطلب التسجيل، وتشمل البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقضى تغييرا فى دفاتر التكليف، والبيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل التصرف وذلك فى العقود والإشهادات، وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته، وأحكام توثيق الصلح بين الخصوم وإثبات ما اتفقوا.

ويجب أن تشتمل هذه البيانات على اسم المالك أو صاحب الحق العينى السابق وسبب انتقال الملكية أو الحق العينى ورقم وتاريخ شهر سند الملكية أو الحق العينى أن كان مشهراً.

بالإضافة إلى بيان الحقوق العينية المقررة على العقار المتصرف فيه وعلى الأخص اتفاقات الرى والصرف، ويجب أن يقرن الطلب بالأوراق المؤيدة للبيانات المذكورة فى الفقرات ثانيا وخامسا وسادسا.

وقال المستشار عمر مروان، وزير العدل، أن هذه المادة تضمنت تبسيطا للإجراءات وتسهيلها على المواطن، حيث كان القانون القائم يحدد 7 أنواع من المستندات، لكن هذه المادة قصرتها على 4 أنواع، وأيضا الوضع القائم كان يتطلب أن يقدم طالب التسجيل شهادة تحديد المساحة من هيئة المساحة فقط، لكن تعديل المادة (22) تضمن تبسيط الإجراءات حيث اقتصر على أن يقدم كما هو واضح فى البند ثانيا خريطة رقمية مساحية من أى جهة ولم نلزمه بأن تكون مستخرجة من هيئة المساحة، فيمكن أن تكون خريطة رقمية صادرة من هيئة المجتمعات العمرانية أو المحليات أو المساحة العسكرية أو كليات الهندسة.

وأضاف أن البند الرابع تضمن إقرار من المواطن بالحقوق المقررة على العقار، وهذا الإقرار يمثل ضمانة لسلامة الإجراءات لأنه لو ثبت عدم صدق ما تضمنه الإقرار ستكون هناك عقوبة تصل إلى الحبس والغرامة.

 

س3: ماذا لو تم تقديم طلب غير متضمن كافة المستندات؟
جـ: لن يقيد الطلب طبقا للمادة 22 مكررا التى نصت على أنه لن يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفياً للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون، ومرفقاً به مشروع المحرر المراد شهره وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات ومواعيد استيفاء الطلب.

وهذا عكس ما كان قائما حيث كان يتم قبول أى طلب حتى لو كان بدون مستندات كاملة، وهو ما كان يعطل التصرف على العقار محل الشهر والتسجيل لأن الطلب الغير مستوفى المستندات كان يأخذ نحو سنتين فى مأمورية الشهر وأكثر للبت فيه.

 

س4: ما المدة المحددة للبت فى طلب التسجيل؟
جـ: من المزايا المقدمة فى هذا القانون هو تحديد حدود زمنية حيث تقوم المأمورية بالتحقق من توافر شروط الملكية بـ30 يوما حد أقصى من تاريخ تقديم الطلب للبت فى الطلب بالقبول أو الرفض، وإذا كان الطلب مقبول ومستوفى المستندات وليست عليه أى مشاكل أو اعتراضات يتم تسليم عقد التسجيل خلال 30 يوم حد أقصى، أما إذا كان عليه اعتراضات يتم بحث التظلم خلال 7 أيام أخرى، لتكون أقصى مدة لاستلام وثيقة التسجيل 37 يوما والاعتراض وتحديد رسم محدد قدره 500 جنيه لفحص الطلب.

حيث نصت المادة 23 مكررا على أنه إذا كان موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها فى المادة 10 مكرراً، أو كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها فى المادة السابقة، وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع وفقاً لأحكام القانون ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها فى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب.

وتتولى لجنة ثلاثية تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين أو الأعضاء القانونيين – بحسب الأحوال – النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها.

وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التى تتبع فى تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة.

ويستحق على الطلب رسم محدد لا يزيد على 500 جنيه، فضلاً عن مصروفات النشر والانتقال، وتبين اللائحة التنفيذية فئات هذا الرسم.

ولا تسرى أحكام الفقرات السابقة على العقارات المنصوص عليها فى المادة 970 من القانون المدنى ولا الأراضى الفضاء، كما لا تخل أحكام هذه المادة بحق ذوى الشأن فى الالتجاء إلى القضاء للمنازعة فى موضوع الحق.

 

س5: هل يجوز لحالات وضع اليد أو العقد الابتدائى التسجيل؟
جـ: سمحت المادة (10 مكررا) التى تم إضافتها بمن يحوز عقد عرفى ابتدائى لعقار أن يقوم بتسجيل ملكية العقار الذى يملك له هذا العقد بشرط أن تكون الحيازة هادئة مستقرة بحسن نية لمدة 5 سنوات مؤيدة بإيصال كهرباء أو غاز مع العقد الابتدائى.

وبالنسبة لوضع اليد سمح القانون بتسجيل حالات وضع اليد بشرط أن تكون حيازة هادئة مستقرة لمدة 15 سنة.

ونصت المادة (10 مكررا) على أنه يجوز أن تشهر الوقائع التى من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل، ويعد من هذه الوقائع فى تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقاً لأحكام المادة 968 أو المادة 969 من القانون المدنى أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفياً، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل، ويترتب على عدم التسجيل عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير.

 

س6: كيف تم تقصير مراحل الشهر من مرحلتين إلى مرحلة واحدة؟

جـ: قصرت المادة (28) مرحلتى الشهر من مقبول للشهر وصالح للشهر إلى مرحلة واحدة وهى الصلاحية للشهر، حيث كان الوضع القائم قبل التعديل يقضى بأن يقدم المواطن طلب التسجيل العقار فيمر بمرحلتين الأولى وهى مرحلة القبول حيث يتم فحص طلب التسجيل ويحصل على مقبول، ثم يقدمه المواطن مرة أخرى ليتم مراجعته ويحصل على صالح للشهر، وبعد ذلك يتم توثيق المحرر، ووفقا للمادة 28 بعد تعديلها تم إلغاء مرحلة المقبول والاقتصار فقط على مرحلة واحدة وهى مراجعة الطلب للحصول على صالح للشهر ليتم بعد ذلك التوثيق.

ونصت المادة على: “بعد انتهاء المأمورية من مراجعة المحرر والتأشير عليه بصلاحيته للشهر يتم توثيق المحرر أو التصديق عليه أن كان عرفياً -على حسب الأحوال- وتخصص دفاتر بكل مأمورية لتوثيق المحررات التى تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر أو التصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها إذا كانت عرفية -على حسب الأحوال- ثم ترفعه إلى المكتب التابعة له فى اليوم التالى على الأكثر لتوثيق المحرر أو التصديق عليه لاستكمال إجراءات الشهر فى خلال 7 أيام على الأكثر من تاريخ وروده إلى المكتب”.

 

س7: ماذا لو تم تقديم أكثر من طلب بشأن تسجيل عقار واحد؟
جـ: عالجت المادة 33 من مشروع القانون حالة تقديم أكثر من طلب بشأن تسجيل عقار واحد، وذلك بعدم جواز السير فى إجراءات بحث أى طلب لاحق إلا بعد الفصل فى الطلب الذى يسبقه، حيث نصت المادة 33 على أنه إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها فى دفتر قيد الطلبات، ولا يجوز السير فى إجراءات بحث أى طلب لاحق إلا بعد الفصل فى الطلب الذى يسبقه.

وقال المستشار عمر مروان، وزير العدل، إنه انتهى من اللائحة التنفيذية للقانون والتى تحدد المستندات لكل حالة من حالات الشهر للعقار سواء وضع يد أو عقد عرفى أو حيازة مسجلة أو حكم قضائى، ولن يقبل الطلب من مأمورية الشهر العقارى إلا اذا كان مستوفيا المستندات وخلال 30 يوما سيتم البت فى الطلب بالرفض أو السير فى الإجراءات، وبعد 7 أيام أخرى سيكون العقد مسجل، مضيفا: “هيقدم طلب مش هياخد وقت هيقعد حد أقصى شهر إما يرفض أو يستمر فى الإجراءات للشهر”.

وأضاف: “وضعنا فى اللائحة التواصل مع مقدم الطلب بوسائل التواصل الإلكترونية سواء بريد إلكترونى أو تليفون وغيرها، لإعلامه بالقرار، ولن يكون هناك إعلام عن طريق محضر”، موضحا: “الكلام القديم انتهى، وكل طلب هيتم فحصه، إحنا بنكسر حاجات قديمة عتيقة”.

 

س8: ما إجراءات التظلم حال رفض طلب الشهر؟
جـ: نظمت المادة 35 إجراءات التظلم عندما يتم رفض طلب الشهر، ووضعت حد أقصى للكفالة التى سيتم إيداعها مع الطلب بحيث لا تزيد عن 1000 جنيه، ويستردها فى حالة ثبت صحة طلبه، مع وضع حدود زمنية واضحة للتقدم للحصول على رقم وقتى أو رفع الأمر لقاضى الأمور الوقتية أو إصدار القاضى لقرار مسبب بإبقاء الرقم الوقتى أو إلغائه.

ونصت المادة 35 على: “لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهاً له أو رفض طلبه أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوباً بالقائمة -على حسب الأحوال- وذلك فى خلال عشرة أيام من وقت إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض ويطلب من أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقماً وقتياً بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه أن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف فى المائة من قيمة الالتزام الذى يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على ألف جنيه تسترد فى حالة الإبقاء على الرقم الوقتى، ويجب أن تبين فى الطلب الأسباب التى يستند إليها الطالب.

وفى هذه الحالة يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقماً وتقياً فى دفتر الشهر المشار إليه فى المادة 31 من هذا القانون ودفاتر الفهارس وأن يرفع الأمر فوراً إلى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التى يقع المكتب فى دائرتها.

ويصدر القاضى بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقارى قراراً مسبباً خلال 7 أيام من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتى بصفة دائمة أو بإلغائه تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التى يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة، ويكون القرار الصادر فى هذا الشأن نهائياً”.

 

س9: كيف بسط القانون الإجراءات لشهر حق الإرث؟
جـ: قلصت المادتان 48 و49 المستندات المطلوبة لشهر حق الإرث، حيث نصت المادة 48 على أن يقدم الطلب الخاص بشهر حق الإرث للمأمورية التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها، ويجب أن يكون موقعاً من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذى الشأن وأن يشتمل على بيانات المورث والورثة، وكذلك البيانات والمستندات المنصوص عليها بالمادة 22 ثانياً وثالثاً ورابعاً.

وأوجبت المادة 49 أن يرفق بالطلب الأوراق الآتية:

1- الإشهاد الشرعى أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث.

2- سند ملكية المورث على أن يراعى فى شأنها حكم المادة 23، فإذا تعذر تقديمها تتبع الأحكام الواردة فى المادة 23 مكرراً.

 

س10: ما آلية الردع لتقديم مستندات مزورة بالقانون؟
جـ: أكد المستشار عمر مروان، وزير العدل، خلال مناقشات تعديلات قانون الشهر العقارى أمام مجلس النواب أنه تم وضع نص العقاب حتى يكون ردع لأى شخص يقدم محرر عرفى مزور مبينا أن تقديم محرر رسمى مزور يعاقب عليه قانون العقوبات كجناية، مضيفا: “فى هذه المادة تم تشديد عقوبة جنحة تقديم عقد عرفى مزور لتكون الحبس سنة كحد أدنى”.

ونصت المادة (36 مكررا) على: مع عدم الإخلال بأى عقوبة أشد، يعاقب كل من قدم محرراً عرفياً مزوراً بقصد شهر محرر أو واقعة طبقاً لأحكام هذا القانون بالحبس الذى لا تقل مدته عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه، وعلى رئيس المأمورية أو أمين المكتب -بحسب الأحوال- ضبط المحرر المزور وتحرير مذكرة بالواقعة وإحالتها للنيابة العامة المختصة”.

مصدر الخبر | موقع اليوم السابع