الاستئناف تقرر شطب وبطلان عقد البيع المسجل للوارث بشروط.. الحيثيات: الوارث يلتزم بنقل الملكية للمشترى باعتباره المسئول عن تنفيذ التزامات سلفه
أصدرت الدائرة “20 مدني” – بمحكمة استئناف الإسكندرية – حكماَ فريداَ من نوعه، يهم الملايين في سوق البيع والشراء، بإلغاء حكم أول درجة، وفى الدعوي الفرعية بشطب ومحو عقد البيع المسجل للوارث، وذلك تأسيسا على أن الوارث يلتزم بنقل الملكية للمشتريه باعتبار أنه المسئول عن تنفيذ التزامات سلفه، وأنه لا يجوز له أن يبرم عقد بيع يتضمن تعرضا للمشترى، الأمر الذي يبطل عقده حتى لو كان مسجلا، ووفقا لنص المادة ١٤٥ من القانون المدني، فإن آثر العقد ينصرف إلي الخلف العام، فيكون حجة علي الوارث ويلتزم بما التزم به مورثه.
سبق وأن قام المورث ببيع شقة لمشتريه، بموجب عقد ابتدائي، ثم قام أحد ورثته بشراء ذات الشقة من المالك الأصلي، وقام بتسجيل عقد البيع الصادر له، فأقام دعوي بطرد المشتريه، وقامت المشتريه بالادعاء فرعيا بشطب ومحو عقده المسجل، وقد صدر حكم أول درجة بطردها ورفض دعواها الفرعية، تم عمل استئناف للحكم، وصدر الحكم لصالحها بإلغاء حكم أول درجة، وفى الدعوي الفرعية بشطب ومحو عقد البيع المسجل للوارث، وذلك تأسيسا علي أن الوارث يلتزم بنقل الملكية للمشتريه، باعتبار أنه المسئول عن تنفيذ التزامات سلفه، وانه لا يجوز له أن يبرم عقد بيع يتضمن تعرضا للمشتريه، الامر الذي يبطل عقده حتي لو كان مسجلا.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 3191 لسنة 76 قضائية، لصالح المحامى محمد سليمان، برئاسة المستشار على كتات، وعضوية المستشارين وحيد عيسى، ومصطفى الخولى، وأمانة سر صبرى محمد البنا.
الوقائع.. قام المورث ببيع شقة لمشتريه بموجب عقد ابتدائي
وقائع الدعوى تتحصل في أن المستأنف ضده الأول اختصم المستأنفة بغية الحكم بطردها من عين التداعى الموضحة بالصحيفة، والعقد المسجل 883 لسنة 2007 شهر عقارى إسكندرية للغصب وتسليمها خالية من الأشخاص على سند من القول أن المستأنفة كانت تقوم على خدمة ورعاية شقيقه منذ أكثر من 20 عام، وأن شقيقه “نبيل. س” ظل مقيماَ بالشقة بعد وفاة زوجته حتى وافته المنية 27 يونيو 2006 وبعد وفاة شقيقه ظلت المستأنفة تقوم بنظافة الشقة، وطالباَ بتسليمه الشقة إلا أنها رفضت.
ندبت محكمة أول درجة خبير انتهى إلى نتيجة مؤداها، أن سند ملكية المستأنف ضده الأول للشقة البالغ مساحتها 267 متر مربع، الموضح عنوانها في الأوراق، إذ اشتراها بتاريخ 19 مايو 2007 من المالك “عزمى. د” عن نفسه وبصفته وكيلاَ عن زوجته “س. أ”، وأن المستأنفة قدمت صورة ضوئية لعقد بيع مؤرخ 20 سبتمبر 2005 جحدت من المستأنف ضده الأول تضمن شراء “نبيل. س” لتلك الشقة من “عزمى. د” وزوجته “س. أ”، وهما ذات البائعين للمستأنف ضده الأول وتحريرهما توكيل رسمي عام لـ”نبيل. س” برقم 2807 لسنة 2005 توثيق اسبورتنج 19 مايو 2005 يبيح له البيع لنفسه وللغير بالنسبة لشقة التداعى وأن الأخير باعها لها بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ 20 مارس 2006 لقاء ثمن 7 ألاف جنية – وأن المستأنفة هي الحائزة لشقة التداعى والمقيمة بها.
قام أحد ورثته بشراء ذات الشقة من المالك الأصلي وقام بتسجيل عقد البيع الصادر له
كما تستند إلى عقدي الايجار – الأول مؤرخ 25 مايو 2005 ثابت التاريخ لمدة 5 سنوات والثاني 27 سبتمبر 2005 لمدة 30 عام تنتهى 25 سبتمبر 2030 والمؤجر “نبيل. س”، وصورة عقد البيع الابتدائي المؤرخة 20 سبتمبر 2005 – وعقد البيع المؤرخ 20 مارس 2006 وقامت بإدخال المياه بتاريخ 28 ديسمبر 2008 باسمها طبقا للشهادة الصادرة من شركة المياه وكذا التليفون باسمها، وقدمت أصول تلك العقود أمام الخبير، كما قدم المستأنف ضده إيصالات استلام المستأنفة مبلغ 500 جنية وبصفة شهرية من محام المستأنف ضده أجرة شهرية من يوليو 2007 وحتى 15 سبتمبر 2008 – وصدر حكم صحة توقيع لعقد البيع المؤرخ 27 سبتمبر 2005 حيث وجهت المستأنفة دعوى فرعية للمستأنف ضده بطلب الحكم بمحو وشطب المسجل رقم 883/2007 شهر عقارى إسكندرية – وعدم نفاذ هذا العقد في مواجهتها ورفض الدعوى الأصلية.
وبجلسة 30 مايو 2020 قضت المحكمة، أولاَ: في موضوع الدعوى الأصلية بطرد المستأنفة من العين الموضحة بصحيفة الدعوى والعقد المسجل 883 لسنة 2007 شهر عقارى الإسكندرية وتسليمها للمستأنف ضده الأول، ثانياَ: في موضوع الطلبات المضافة برفضها، ثالثاَ: في موضوع الدعوى الفرعية برفضها.
أقام دعوي بطرد المشتريه وقامت المشتريه بالادعاء فرعيا بشطب ومحو عقده المسجل
وفى تلك الأثناء – طعنت المستأنف على الحكم المذكور بصحيفة مودعة قلم كتاب معلنة قانوناَ للمستأنف ضدهم بطلب الحكم بقبول الاستئناف شكلاَ وفى الموضوع عدم اختصاص محكمة أول درجة نوعياَ بنظر الدعوى واختصاص محكمة سيدى جابر الجزئية واحتياطياَ إلغاء الحكم المستأنف، ورفض الدعوى الأصلية وفى موضوع الدعوى الفرعية بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بمحو وشطب المسجل 883 لسنة 2007 شهر عقاري الإسكندرية لأسباب حاصلها:
أولاَ: بطلان الحكم المستأنف لصدوره من محكمة غير مختصة، إذ أن المحكمة صاحبة الاختصاص في تسليم العقارات هي محكمة سيدي جابر الجزئية 443 مرافعات فقرة 6 – مخالفة الحكم للقانون لقضائه في الدعوى رغم عدم شهر صحيفتها، 153 ق 114 لسنة 1946 ومخالفة الحكم للقانون لعدم اعتداده بعقد الايجار المؤرخ 26 سبتمبر 2005 المحدد مدة 25 سنة الذي ينتهى في 25 سبتمبر 2030 إذ صادر من مالك وهو “نبيل. س” الذي أشترى الشقة من نفس المالك البائعين للمستأنف ضده الأول، وهما المستأنف ضدهما الثالث والرابع إذ أن المؤجر اشترى بعقد سابق على عقد البيع المحرر من المستأنف ضدهما الرابع والخامس للمستـأنف ضده الأول إذ أن عقد البيع المؤرخ 20 سبتمبر 2005 محرر لـ”نبيل. س” بينما عقد المستأنف ضده الثانى حرر في عام 2007 ومن ثم ينفذ عقد الايجار في وجه الغير.
وقامت المشتريه بالادعاء فرعيا بشطب ومحو عقده المسجل
وأيضاَ مخالفة الحكم المستأنف إذ أغفل حق المستأنفة في ملكية الشقة وعدم قضائه ببطلان المسجل رقم 887 لسنة 2007 شهر عقارى اسكندرية، إذ اشترى “نبيل. س” شقة التداعى من المستأنف ضدهما الرابع والخامسة حررا له توكيل رسمي عام برقم 2807 لسنة 2005 توثيق اسبورتنج في 6 مايو 2005 وقضى بصحة التوقيع بالدعوى 639 لسنة 2005 الرمل في 5 يناير 2006 وأنه بتاريخ 20 مارس 2006 باع “نبيل. س” الشقة بدوره للمستأنفة وحرر لها أيضاَ عقدى الايجار المؤرخين 25 سبتمبر 2005، 26 سبتمبر 2005 – وأنه بتاريخ لاحق باع المستأنف ضدهما الرابع والخامسة ذات الشقة للمستأنف ضده الأول وسجل عقده برقم 883/2007 شهر عقارى اسكندرية، بالمخالفة لنص المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981 – وأن العقد الأخير هو عقد باطل وأن ثمن الشقة المثبت على العقد المسجل 883/2007 شهر عقارى اسكندرية هو ثمن بخس – والثمن الصورى لا ينعقد به البيع.
كما استند الاستئناف أيضاَ على فساد حكم أول درجة في الاستدلال إذ أضاف المستأنف ضده الأول طلبا بصورية العقد المؤرخ 20 مارس 2006 وعقدى الايجار المؤرخين 25 سبتمبر 2005 وأحالت محكمة أول للتحقيق لإثبات الصورية، فلم يحضر شهود ولم تقضى المحكمة بصورية العقود، وبالرغم من ذلك قضت بطردها للغصب.
المحكمة تقضى بشطب ومحو وبطلان عقد البيع المسجل للوارث
لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة عقد البيع المسجل رقم 883 في 19 مايو 2007 ، أنه تضمن شراء المستأنف ضده الأول ذات الشقة من ذات البائعين – “عزمى. م”، “س. ح” – الذين باعا تلك الشقة في 20 سبتمبر 2005 لمورث المستأنف ضده الأول لقاء ثمن قدره 7 الأف جنيه، وهو ذات الثمن سواء في عقد البيع المؤرخ 20 سبتمبر 2005، الصادر من ذات البائعين لمورث المستأنف ضده الأول – وعقد البيع المؤرخ 20 مارس 2006 الصادر من مورث المستأنف ضده الأول للمستأنفة فإن العقد الأخير يلزم المستأنف ضده الأول بأن تمكين المشتريه – المستأنفة – من شقة التداعى بل ويلتزم باتخاذ كافة ما يلزم لنقل الملكية للمستأنفة إذ أن الوارث – المستأنف ضده الأول يقوم مقام مورثه في ذلك الشأن خاصة أنه طعن على العقد المؤرخ 20 مارس 2006 بالصورية، وبأنه صدر في مرض الموت ولم يستطع إثبات دفاعه.
وقضت محكمة أول درجة، برفض تلك الدفوع والطلبات المضافة، الأمرالذى يكون معه المستأنف ضده الأول، اشترى شقة التداعى في عام 2007، وذلك لا يجوز له إذ أنه يتناقض مع إلزامه بتمكين المستأنفة من شقة التداعى وبتناقض مع إلزامه بتمكين المشتريه – المستأنفة من نقل ملكية الشقة إليها إذ لا يجوز للبائع بعقد ابتدائى لعقار أن يسارع في تسجيل عقد البيع الصادر له ويتمسك أمام المشترى منه بأنه سجل العقد الخاص به، إذ أن التزام بالبائع أمام المشترى بتمكينه من العقار المبيع بل ومن نقل الملكية إليه التزاماَ أبدياَ لا يزول ولا يتغير – ويكون معه ادعاء المستأنف ضده الأول، أنه مالك شقة التداعى وأنه استضاف مورثه “نبيل” – شقيقه – للإقامة في الشقة في غير محله.
والحيثيات: الوارث يلتزم بنقل الملكية للمشتريه باعتباره المسئول عن تنفيذ التزامات سلفه
إذ أنه قام بشراء الشقة في غضون 2007 وفقا للعقد المسجل سالف الذكر ويكون شرائه لشقة التداعى بل ويتناقض مع التزاماته التي القاها القانون عليه بوصفه خلف عاما لمورثه – شقيقه – “نبيل” الذى باع الشقة أثناء حياته – بعقد البيع المؤرخ 20 مارس 2006 للمستأنفة بموجب عقد بيع ابتدائى صحيح يرتب التزاماته بين طرفيه – وخلفهما العام – ويكون وضع يد المستأنفة على شقة التداعى مستند لعقد البيع المؤرخ 20 مارس 2006 ليس وضع يد غاصب ويكون طلب المستأنف ضده الأول طردها للغصب في غير محله جدير بالرفض، وإذ خالف الحكم المستأنف ذلك النظر في قضائه بالبند الأول في موضوع الدعوى الأصلية بطرد المستأنفة من عين التداعى للغصب فإن المحكمة تقضى بإلغائه وبرفض الدعوى الأصلية.
وبحسب “المحكمة”، وحيث أنه عن طلب المستأنفة محو وشطب المسجل رقم 883 لسنة 2007 شهر عقاري، فلما كانت المحكمة قد انتهت على النحو السالف بيانه إلى القضاء ببطلان عقد البيع الصادر للمستأنف ضده الأول المتضمن شراءه شقة التداعي بالعقد المسجل رقم 883 لسنة 2007 شهر عقاري الإسكندرية، نظراَ لتناقضه مع التزامات المستأنف ضده الأول بتمكين المستأنفة من شقة التداعى ونقل ملكية تلك الشقة إليها إعمالاَ لأثار عقد البيع المؤرخ 20 مارس 2006 الصادر من مورثه للمستأنفة لشقة التداعى – وما يلقيه على عاتق المستأنف ضده الأول من التزامات على النحو السالف بيانه، وأن تسجيل العقد الباطل لا يقلبه صحيحاَ ومن ثم يكون طلب المستأنفة بمحو وشطب العقد المسجل المؤرخ 883/ 2007 شهر عقارى الإسكندرية، قد صادف صحيح القانون تقضى المحكمة بإجابتها إلى طلبها على النحو ما سيرد بالمنطوق، وإذ خالف الحكم المستأنف ذلك النظر فإن المحكمة تقضى بإلغاءه فيما قضى به من رفض الدعوى الفرعية.
مصدر الخبر | موقع اليوم السابع
