حكم يهم المتعاملين بالعقود.. النقض ترسخ 15 مبدأ قضائيا فى أحدث أحكامها.. قبول البائع سداد أقساط الثمن بعد مواعيدها يسقط حقه فى استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير فى السداد بعد تلك المواعيد

أصدرت الدائرة المدنية “أ” – بمحكمة النقض – حكماَ فريداَ من نوعه، بشأن دعاوى فسخ العقود لعدم سداد باقى الثمن، حيث تضمن الحكم 15 مبدأ قضائياَ أبرزها: ” قبول البائع سداد أقساط الثمن بعد مواعيدها يسقط حقه فى استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير فى السداد بعد تلك المواعيد”

صدر الحكم في الطعنين المقيدين في جدول المحكمة برقمى 18640، 18843 لسنة 89 ق، لصالح يحيى جاد الرب المحامى، برئاسة المستشار عبد الفتاح أحمد أبو زيد، وعضوية المستشارين أشرف الكشكى، وأسامة البحيرى، وجاد مبارك، ووليد عثمان، وبحضور رئيس النيابة محمد هانى، وأمانة سر سيد شعبان صقر.

الوقائع.. نزاع حول سداد ثمن قطعة أرض

في يوم 3 سبتمبر 2019 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف الإسكندرية الصادر بتاريخ 7 يوليو 2019 في الاستئنافات أرقام 3802، 4096، 4082 لسنة 74 ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاَ وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وفى نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحة وحافظة بمستنداته، وفى 19 سبتمبر 2019 أعلن المطعون ضده الأول بصحيفة الطعن، ثم أودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بقبول الطعن شكلاَ وفى الموضوع برفضه.

وذكرت مذكرة الطعن – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الشركة المطعون ضدها الأولى في الطعن الأول والثاني المنضم إليه برقم 18843 لسنة 89 ق، أقامت على الشركة الطاعنة وباقي المطعون ضدهم الدعوى 6398 لسنة 2013 مدنى الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ 11 أبريل 2011 إعمالاَ للشرط الصريح الفاسخ مع إلزامهم بأن يؤدوا لها متضامنين مبلغ 5 مليون جنية كتعويض اتفاقي، وقالت بياناَ لذلك أنه بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 11 أبريل 2011 باعت للشركة الطاعنة وباقي المطعون ضدهم أرض النزاع مقابل ثمن وقدره 95 مليون جنيها، وتم الاتفاق على السداد على أقساط محددة التواريخ والقيمة، وقامت بتسليمهم الأرض عند سداد 50% من الثمن، وإذ لم يسددوا القسط الأخير في الميعاد رغم انذارهم، ومن ثم أقامت الدعوى.

كما أقامت الشركة الطاعنة على المطعون ضدهم الدعوى رقم 832 لسنة 2014 أمام ذات المحكمة بطلب إنقاص الثمن في عقد البيع المار بيانه 4 مليون جنية، قيمة مقدار العجز في الأرض محل هذا العقد بمساحة 1395 متر مربع، وضمت المحكمة الدعويين للارتباط ثم ندبت خبيراَ فيها وبعد أن أودع تقريره، حكمت في الدعوى الأصلية بفسخ عقد البيع المؤرخ 11 أبريل 2011 والإخلاء والتسليم ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، وفى الدعوى المنضمة برفضها، واستأنفت الشركة الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف.

وتضمن الطعن 15 مبدأ قضائياَ جاء كالتالي:

1- قبول البائع سداد أقساط الثمن بعد مواعيدها يسقط حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير في السداد بعد تلك المواعيد.

2- مجرد إقرار المشترى في عقد البيع بمعاينته للمبيع المعاينة النافية للجهالة لا يكفي للدلالة على العلم بالعيب أن الأرض الداخلة ضمن خط التنظيم لا تخرج عن كونها أرضاً خصصت للمنفعة العامة.

3- عدم سعى البائع إلى موطن المشتري لاقتضاء الثمن لا يترتب عليه فسخ العقد بموجب الشرط الصريح الفاسخ.

4- يجب على البائع السعي إلى موطن المشتري لاقتضاء القسط أو ما بقي من الثمن عند حلول أجله، وإذا أبى البائع السعي إلى موطن المشتري عند حلول الأجل بغية تحقيق الشرط عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثره في هذه الحالة.

5- أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق فإن كان للمشتري الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه، وجب على المحكمة التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي.

6- إذا لم يدفع المشتري أحد أقساط الثمن المتفق عليه فلا يجوز الحكم بفسخ البيع إذا تبين أنه قام بتنفيذ خمسة وسبعين في المائة من التزاماته.” عملا نص المادة 105 من القانون التجاري.

7- وقوع العقار المبيع في خط التنظيم يعد عيباً خفياً في حكم المادة 477 مدني لأنه ينقض من قيمة المبيع ونفعه.

8- خط التنظيم، هو الخط المُعتمد الذي يحدد الطريق ويفصل بين الأملاك الخاصة والمنفعة العامة.

9- أنه يترتب على صدور قرار اعتماد خطوط التنظيم قيود قانونية على حق مالك الجزء البارز عن خط التنظيم، فلا يستطيع إجراء أعمال البناء أو التعلية أو الانتفاع بهذا الجزء بعد صدور القرار باعتماد خطوط التنظيم.

10- للمشتري أن يرجع على البائع بتعويض بسبب نقص المبيع وقد يكون هذا التعويض إنقاصاً للثمن بنسبة ما نقص من مقدار المبيع.

11- البيع الذي يرد على مال من الأموال العامة يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لوقوعه على مال لا يجوز التعامل فيه بحكم القانون، وحتى ولو سجل هذا البيع لأن التسجيل لا يصحح عقداً باطلاً.

12- أن اغفال الحكم بحث دفاع ابداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم.

13- محاضر أعمال الخبير تعتبر من أوراق الدعوى وكل ما يثبت فيها من دفاع للخصوم يعتبر دفاعاً معروضاً على المحكمة.

14- يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع – بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن.

15- أن تقديم الخصم الى محكمة الموضوع مستندات من شأنها التأثير فى الدعوى وتمسكه بدلالة هذه المستندات، يوجب على المحكمة أن تعنى ببحثها وتمحيص الدفاع المؤسس عليها، فإذا التفت الحكم عن هذه المستندات ولم يتحدث عنها كلها أو بعضها مع ما قد يكون لها من دلالة فإنه يكون مشوبا بالقصور.

مصدر الخبر | موقع اليوم السابع