بسبب التأخر فى سداد الأجرة.. مدى حجية الحكم الصادر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر؟.. المشرع تصدى لتغول المالك.. والنقض تحسم النزاع

لا يوجد في القانون تعريف محدد للقضاء المستعجل، ولكن يفهم من المصطلح أن القضاء المستعجل يقصد به الفصل في المنازعات التي يخشى عليها من فوات الوقت، فصلا مؤقتاً لا يمس أصل الحق، وإنما يقتصر على الحكم باتخاذ إجراء وقتي ملزم للطرفين بقصد المحافظة على الأوضاع القائمة أو احترام الحقوق الظاهرة، أو صيانة مصالح الطرفين المتنازعين، فإذا كانت الدعوى هي الوسيلة القضائية لحماية الحقوق، فمن خلال الدعوى يستحصل صاحب الحق علي حكم يحمي هذا الحق ويرده إلى صاحبه، فإن بعض الحقوق تحتاج إلى تدخل سريع بحيث يكون المطلوب حماية سريعة لحق ما، هذا التدخل السريع انشأ له ما اصطلح علي تسميته بالقضاء المستعجل، فيكون القضاء المستعجل علي النحو السابق هو أليه حماية سريعة لبعض الحقوق.

والمختص بالقضاء المستعجل أساساً هو القاضي الجزئي، ولكن ذلك لا يمنع من رفع المنازعة المستعجلة إلى المحكمة الابتدائية، بطريق التبعية لدعوى موضوعية مطروحة أمامها، وهذه صورة من صور الاختصاص المشترك لا تنفي أن لاختصاص الأصلي بالمنازعات المستعجلة معقود للقاضي الجزئي إذا ما رفع النزاع المستعجل إليه على استقلال سواء قبل رفع الدعوى الموضوعية- أو أثناء قيامها أمام محكمة الموضوع، وأهم الدعاوى وأبرزها التي تقام أمام القضاء المستعجل هي دعاوى الطرد والاخلاء التي تهم ملايين الملاك والمستأجرين حيث تكتظ محاكم القضاء المستعجل بهذا النوع من الدعاوى.

في التقرير التالي، يلقى “برلماني” الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. مدى حجية الحكم الصادر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر؟ حيث هناك ملايين الدعاوى القضائية التي تشهدها محاكم القضاء المستعجل بشأن دعاوى الطرد والاخلاء يلجأ فيها مالك العين “أ” إلى نزع العين المؤجرة من “ع”، وذلك لأسباب عدة إلا أنه يرفض تنفيذ ذلك المطلب، ما يضطر مالك العين لرفع دعوى قضائية يُطلق عليها “دعوى الطرد”، ولكن ما هي الأسباب والشروط الواجب توافرها لرفع مثل هذه الدعوى أمام القضاء – بحسب الخبير القانوني والمحامي معتز المهدى.

في البداية – إن تنفيذ حكم مستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة لتأخره فى سداد الأجرة، فلمحكمة الموضوع إعادته إليها بعد وفائه بالأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية ولا يغير من ذلك ما ورد بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث نصت على: “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية – وفقا لـ”المهدى”:

أ-الهدم ا لكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.

ب-إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه.

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر، فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر فى الوفاء بالأجرة المستحقة بدون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.

ج-إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه – للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا، وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.

د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة.

ببساطة شديدة لو أن هذه الأسباب – سالفة الذكر – لم تكن متوفرة فكيف سيكون الوضع؟ يُجيب “المهدى” – فإنه مع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة، ويمكن أن يتوقى المستأجر تنفيذ الحكم المستعجل بالطرد أو الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة بسداد الأجرة المستحقة، ولمحكمة الموضوع اعادته إلى العين مرة أخري، وبذلك فإن القانون حجّم هذه الأمر – طرد المستأجر بسبب التأخير في سداد الأجرة – فليس لكل صاحب عين من حقه أن يطرد المؤجر حتى لا يصبح الأمر أشبه بعالم الغاب، فلابد من وضع ضوابط وشروط لضبط المسألة.

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الإشكالية في الطعن المقيد برقم 1562 لسنة 74 قضائية – جلسة 16 فبراير 2017 حيث أيدت محكمة النقض في أحدث أحكامها – الإجابة سالفة الذكر – فقد قالت في حيثيات الحكم أن المقرر فى قضاء محكمة النقض أن الحكم الذى يصدر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة للتأخير فى الوفاء بالأجرة لا يقيد محكمة الموضوع إذا ما طُرح النزاع أمامها من المستأجر، فلها أن تعيده إلى العين المؤجرة إذا ما أوفى الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والنفقات الفعلية إلى المؤجر قبل إقفال باب المرافعة بحسبان أن القضاء المستعجل يقف عند حد اتخاذ إجراء وقتي مبناه ظاهر الأوراق ولا يمس أصل الحق.

وبحسب “المحكمة”: ولا يغير من ذلك النص فى الفقرة الثانية من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على عدم تنفيذ حكم القضاء المستعجل بالطرد إذا ما سدَّد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم، إذ قصارى ما تهدف إليه هو إعطاء هذه الفرصة للمستأجر لتوقي التنفيذ دون أن تضع شرطاً بأن يتم السداد قبل التنفيذ لإعمال حكم الفقرة الأولى من هذه المادة بتوقي الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة الموضوع.

يشار على أن هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.