هل يحق لمالك العقار منع مشترى “الشقة” من الانتفاع بـ “السطح”؟.. المشرع اعتبر ملاك الشقق شركاء في أجزاء العقار الشائعة ما لم يوجد في السندات ما يخالف ذلك.. والنقض تتصدى للأزمة بين الطرفين
العديد من الأزمات التي تقع بين مالك العقار والمستأجر أو المشترى، خاصة فيما يخص مسألة “سطح العقار”، واستخدام هذا السطح، ما يؤدى معه إلى تحريك الدعاوى القضائية بين مالك العقار، والمشترى بعد رفض المالك، استخدام السطح في تركيب أطباق الدش، مثلاَ أو تركيب ماتور مياه أعلى السطح أو الانتفاع بسطح العقار لحسابه.
وفى الحقيقة محكمة النقض المصرية حسمت هذا النزاع في العديد من أحكامها بشأن ملكية الأجزاء الشائعة، حيث أكدت أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك، ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، وبذلك تصبح بنود العقد هي الفيصل الرئيسي لتلاشى مثل هذه الأزمات بين الطرفين.
هل يحق لمالك العقار منع مشترى “الشقة” من استغلال “السطح”؟
والسؤال المتكرر الذي يطرح نفسه هنا.. هل يحق لمالك العقار من الناحية القانونية حرمان أحد الملاك فى نفس العقار من طلوع سطح المنزل أو العقار للترويح عن نفسه وعن أولاده أعلى العقار، كما يحدث فى معظم الأماكن السكنية أو حتى تركيب طبق “دش” أو خزان مياه أو دخول المنور؟ ، بحسب الخبير القانوني والمحامي محمد فؤاد.
فى البداية، كي تكون الصورة واضحة لدى الجميع، فصاحب العقار القانون المدنى يمنعه من مسألة استغلال سطح العقار لحسابه، مثلما يحدث مع الكثيرين من أصحاب العقارات الذين يرددون عادة: “أنا صاحب العقار واللى مش عاجبه يمشى.. أنا براحتى وأعمل اللى أنا عايزه”، وغيرها من العبارات والألفاظ التى يرددها أصحاب العقارات فى محاولة منه لتهميش حق المشترى فى سطح العقار – وفقا لـ”فؤاد”.
لا يجوز لأى مالك من الملاك أن ينتفع بمرافق العقار بمفرده
وفى الحقيقة، راحة مالك العقار التى يتحدث عنها تكون فى شقته، وليست فى ملك غيره، وذلك لأن المشترى حينما يقوم بشراء الشقة، فإن عقد البيع يتضمن أن البيع يشمل حصة كاملة فى الأرض والمرافق الخاصة بالعقار، وكلمة المرافق المدونة فى العقد هذه تشمل “السطح + المنور+ الجراج + الحديقة”، وغيرها من المرافق إن وجدت، وبذلك يكون جميع الملاك فى العقار من حقهم الانتفاع بكل المرافق الخاصة بالعقار – الكلام لـ”فؤاد”.
ليس ذلك فحسب – فإنه لا يجوز لأى مالك من الملاك أن ينتفع بمرافق العقار بمفرده دون غيره، أو يمنع دخول أو خروج آى شخص لأنها ملكية مشتركة، إلا أننا نجد فى هذه الأيام أن ملاك العقارات يستولون ويستغلون كل مرافق العقار لحسابهم الشخصي دون غيرهم من الملاك، وذلك مع غياب الوعى القانوني للملاك وفى هذه الحالة يكون أمام المشترى طريقين:
1-عمل محضر فى القسم وطلب معاينة أو رفع جنحة مباشرة ويكون مع المشترى صورة التعدي على تلك المرافق وتتهم الشخص الذي استولى على المرفق بتهمه غصب الحيازة، وهذه جنحة فيها حبس.
2-رفع دعوى مستعجلة بوقف الأعمال المخالفة أو إزالة تلك التعديات أو الأعمال، وهذه تكون جلسة مستعجلة وتنتهي في فترة زمنية تقدر بـ 30 يوم.
رأى محكمة النقض في الأزمة
قد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الأزمات في العديد من الطعون، وعلى رأسها الطعن المقيد، برقم 5825 لسنة 77 قضائية، حيث قالت بشأن ملكية الأجزاء الشائعة، أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك، ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.
وقالت محكمة النقض، إن النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.
وأكدت أن الأصل أن تحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة في البناء، ويجوز أن يذكر الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير التي ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة، كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع، فالعبرة أولًا بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون.
طعن أخر
فيما قالت في الطعن المقيد برقم 6014 لسنة 82 قضائية، إن النص في المادة 856 من القانون المدنى : “إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض، وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه”.
وتابعت: ” البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلى أجزاء مفرزه تتمثل في الطبقات والشقق والتي تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعاً إجبارياً دائماً لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعاً كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها ؛ يملكها مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات”.
طعن ثالث عن الإشكالية
وصدر الحكم في الطعن المقيد برقم 13306 لسنة 79 القضائية، عن الأسطح والمصاعد وغيرها في العقارات، قالت فيه: “سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، ويبطل التصرف بالبيع الصادر من مالك الارض للسطح إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة في عقود باقى الملاك للوحدات، ذلك أن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات”.
نص المادة 856 من القانون المدني
وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض يحيى جاد الرب، إن النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه: “إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد وغيرها، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، ومفاد ذلك تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .
ويُضيف “جاد الرب” في تصريح لـ”اليوم السابع” – أن خلو عقود البيع الصادرة من المالك الأصلي من النص على عدم أحقية المشترين للوحدات في الانتفاع بسطح العقار وفق المادة 856 مدنى فضلاً عن عدم إخراجه سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في تلك العقود يكون مؤداه أن لهم حق الانتفاع به و مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك وقضائه برفض دعوى بطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول والزامهما بالتعويض وإزالة الشقة المقامة على السطح، ما يعد قصور وفساد وإخلال بحق الدفاع، طبقا للطعنين رقمي 6014 لسنة 82 قضائية، والطعن رقم 13306 لسنة 79 قضائية.
مصدر الخبر | موقع اليوم السابع
